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深圳多盘跌回2019年水平,名校学区房神话不再了?_环球快看点

发布时间: 2023-05-25 01:14:21 来源:腾讯网

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(资料图片)

前不久朋友圈有刷到图片,龙华区书香门第上河坊与龙悦居的价格信息与21年进行对比。

书香门第上河坊从9.9万元/㎡跌倒6.8万元/㎡,下跌了31.3%。龙悦居四期从11.4万元/㎡下跌到7.3万元/㎡,共下跌36%。

两楼盘都是属于深圳外国语学校(龙华分校)的学区,如今报价均低于政府参考价。

两年的时间过去了,说是楼市最黑暗的两年毫不夸张。

深圳市场的疲态,很大一部分原因与重点人群的收入下降有关。目前,深圳金融行业迎来一波“降薪潮”。多位就职于基金、证券的高净值人士向笔者表示,这次降薪可谓“史无前例”。

此外,深圳楼市预期在减弱。随着依附在住房之上的各种城市资源如学区房,随着教育均等化,以及人口持续增长、城市化发展红利等逐渐退去,深圳房价持续上涨预期已被打破,原先支撑楼市火爆的发展逻辑已不复存在。

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已有多个名校楼盘跌回2019年的水平

(1)南山实验教育集团麒麟中学的前海华庭。2019年的成交均价是10.83万元/㎡,2022年的成交均价是9.85万元/㎡,不仅跌回2019年,甚至比当时还要下跌9%。

(2)深圳实验学校初中部的群星广场。该楼盘在2019年的成交均价是9.28万元/㎡,2022年的成交均价是9.11万元/㎡,下跌1.9%。

(3)深圳中学的典雅居。在2019年时成交均价为9.10万元/㎡,2022年的成交均价为9.00万元/平米,下跌1%。

其次还有宝安中学大学区的灵芝新村、深圳中学的嘉多利花园、麒麟中学的阳光荔景,虽然没有比2019年价格更低,但是涨幅也只在6%-8%之间。

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学区房神话不再

在此前的推送中,我们就整理过深圳前十名学区楼盘近一年半的挂盘均价变化情况。

结果是十个学区,最高跌幅了20.7%,最低跌幅也有10%。

挂盘均价本就是业主对房屋信心度的一个标尺。

如今,随着学区房价与普通房价的差距逐渐缩小,深圳的顶级学区也已经被落下了神坛。

从2021年中央政治局会议中首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”后,全国许多城市都针对学区房推进了相关政策。

深圳采用了大学区制招生和管理办学模式,建立义务教育学校教师交流制度,以合理均衡配置教育资源,优化教育结构。北京也早已开展了大面积的干部教师轮岗制。

用轮岗打破炒作学区房的根本逻辑,未来已几乎不可能再出现学区房的疯狂时代。

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深圳楼市的未来依靠中产阶层

十几年前,深圳购房者可谓是全国最爱加杠杆购房的一波主流人群。那时,深圳人手上有余钱买房,选择的不是“高首付、低月供”,而是琢磨着如何能“低首付、买两套”。

目前,这部分喜欢用杠杆购房的人群开始退场。一方面是高净值人群主动降低了资产筐中的“房产配置”内容,另一方面是之前的高收入行业经过一轮洗牌失去了加杠杆能力。2022年,深圳更是迎来一场史无前例的“提前还贷”潮。

相比北上广其他一线城市,深圳是一个创业型的年轻城市,人口结构有三大显著特征;一是创业氛围下,诞生了一批新兴富豪群体;二是中产力量数量少,相对弱小;三是绝大部分人口(超过千万)都是基层打工人。

中产人群较少,社会人口的“腰部力量”不足,深圳形成一个哑铃型与金字塔型叠加的人口结构。

未来,深圳需要逐步夯实中产阶层,让“腰部力量”强健起来,楼市才有持久发展的内生动力。

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